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Ein wichtiger Schwerpunkt unserer Tätigkeit liegt in der steuerlichen Beratung. Schon bei der Erstellung der Bilanzen und der Abgabe der Steuererklärungen lassen sind Wahlrechte nutzen. Das Steuerformular kennt zahlreiche Antragsmöglichkeiten, von denen viele Steuerpflichtige keine Kenntnis haben. Durch vorausschauende Planung und Gestaltung lassen sich zudem Steuerrisiken vermeiden und oft zum Teil erhebliche Steuerersparnisse erzielen.


Doch selbstverständlich beraten wir auch im Konfliktfall: Bei Betriebsprüfungen durch das Finanzamt oder in Einspruchssituationen.


Nachfolgend wollen wir Ihnen einige Tipps geben, was wir für Sie tun können.



I. Steuerberatertipps für Unternehmer

II. Steuerberater-Tipps für Geschäftsführer

III. Steuerberater-Tipps für die Existenzgründer

IV. Steuertipps für die Betriebsprüfung

V. Steuertipps für Immobilienunternehmer


I. Steuerberater-Tipps für Unternehmer


1. Vorsteuerabzug:

Eingangsrechnungen muss der Unternehmer stets genauestens prüfen, um den Vorsteuerabzug nicht zu gefährden. Auf die genaue Adressierung darf nur bei Kleinbeträgen unter 150 EUR  verzichtet werden. Hinsichtlich der Adressierung schadet jeder Fehler, deshalb sollten Sie fehlerhafte Rechnungen noch vor Bezahlung korrigieren lassen. Bei Fehlern haftet der Unternehmer dem Finanzamt für die Rückzahlung der zu Unrecht gezogenen Vorsteuer.

 

2. Vorsicht bei ausländischen Leistungserbringern

Hier hat oft der inländische Unternehmer - selbst wenn er nur Vermieter ist und somit gar kein Unternehmen im Sprachgebrauch betreibt - die geschuldete Umsatzsteuer einzubehalten und an das Finanzamt abzuführen. Dies gilt übrigens sogar dann, wenn der Unternehmer - wie z.B. der Vermieter von Wohnraum, ein Arzt, Versicherungsvertreter oä - nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt ist.

 

3. Achtung bei steuerfreien Umsätzen:

Steuerfreie Ausgangsumsätze stellen sich bei einer Betriebsprüfung oft problematisch heraus. Bei Warenlieferungen müssen die Exportpapiere einwandfrei vorliegen. Probleme ergeben sich oft hinsichtlich der Unternehmereigenschaft des Bestellers sowie der vorzulegenden Papiere. Hier kann man nicht kritisch genug sein, denn die Nachforderung von 19% Umsatzsteuer, mit denen niemand gerechnet hat, hat schon manches Unternehmen wirtschaftlich ruiniert.

 

4. Seien Sie vorsichtig bei allen Formen der Umstrukturierung.

Umstrukturierungen können oft zu steuerlichen Überraschungen führen, wenn sie ohne Rücksprache mit dem Berater gemacht werden. Beipiel: Zwei Zahntechniker beschlossen, ihren florierenden Betrieb aus Haftungsgründen künftig statt als GbR in Form einer GmbH fortzuführen. Sie gründen zu diesem Zweck eine GmbH und stellen den Betrieb der GbR ein. Die Folge: Das Finanzamt unterstellte einen Veräußerungsgewinn in Höhe von 500.000 EUR und verlangte ca. 200.000 EUR Steuern. Bei Beratung hätte das leicht verhindert werden können.


5. Immense Haftungsrisiken bei Einsatz freier Mitarbeiter!

Kommt das Finanzamt bei einer Prüfung zu der Auffassung, dass die Mitarbeiter nicht als freie Mitarbeiter, sondern als Arbeitnehmer zu qualifizieren sind, da sie zwar Rechnungen schreiben, im übrigen aber wie normale Arbeitnehmer agieren, dann streicht es zunächst die Vorsteuer. Zudem haftet der Arbeitgeber für nicht einbehaltene Lohnsteuer. Ferner kann der Arbeitgeber- von der Sozialversicherung zur Nachzahlung von Kranken- und Rentenversicherungsbeiträgen angehalten werden.


6. Sonderproblem arbeitnehmerähnlicher Selbstständiger:

Dass nach allgemeinen Kriterien eine Scheinselbständigkeit nicht gegeben ist, entbindet nicht von der Beitragspflicht zur Rentenversicherung! Für die Rechtsfigur des arbeitnehmerähnlichen Selbständigen sind demnach Rentenversicherungsbeiträge abzuführen, obwohl dieser laut Vertrag selbstständig ist, und Rechnungen mit gesonderter Umsatzsteuer schreibt.

 

7. Ehefrau mitarbeiten lassen spart Steuern:

Wer die Ehefrau im eigenen Unternehmen mit einem Minijob bedenkt, spart kräftig Steuern: Bei einem Monatsgehalt von 400 EUR zahlt das Unternehmen pauschal 30% Zuschlag, wendet also insgesamt 520 EUR auf. Würde der Unternehmer diese 520 EUR zusätzlich beziehen um sie an die Ehefrau zu zahlen, so würden ihm nach 42% Spitzensteuersatz, SolZ und Kirchensteuer davon nur rund 280 EUR verbleiben, die Eheleute sparen also durch den Minijob monatlich 120 EUR an Steuern! Günstiger ist es auch, die eigenen Kinder im Unternehmen mitarbeiten zu lassen (Hinzuverdienst-Grenzen für das Kindergeld beachten).


8. Ehevertrag / Unternehmertestament:

Der gesetzliche Güterstand der Zugewinngemeinschaft ist für den Unternehmer nicht geeignet. Im Scheidungsfall führt er u. U. dazu, dass der Unternehmer hinsichtlich seiner Firmenanteile einen fiktiven Wertzuwachs ausgleichen muss, ohne dass er die Mittel dazu hat.

 

9. Mut zu Abschreibungen: Viele bilanzierende Unternehmen sind zu zurückhaltend, was die Forderungsabschreibung anbelangt. Der BFH lässt hier jedoch dem Unternehmer großen Ermessensspielraum. In einem Urteilsfall wurde zB zugelassen, dass der Unterehmer alle Kundenforderungen, die nach 4 Monaten noch nicht beglichen waren, in der Bilanz auf den Erinnerungswert abschreibt, ohne zuvor Mahnbescheide erwirkt zu haben.


10. Rechtsform überprüfen:

Viele Unternehmen arbeiten nicht in der für sie optimalen Rechtsform. Oftmals ist - gerade außerhalb der Großstädte - die GmbH & Co. KG gegenüber der GmbH zu bevorzugen. Neben Haftungsaspekten und ertragsteuerlichen Aspekten sollten auch die Auswirkungen bei einem späteren Verkauf oä berücksichtigt werden. Verkaufen Sie z. B. einen GmbH-Geschäftsanteil aus Ihrem Privatvermögen heraus, dann unterliegt der Veräußerungsgewinn zu 25% der Steuer. Cleverer kann es sein, die Gesellschaftsanteile in einer Holding zu halten. In diesem Fall kann der Verkauf komplett steuerfrei erfolgen. Gleiches gilt für AG-Anteile. Da lohnt sich das rechtzeitige Nachdenken über eine eventuelle Umstrukturierung.


II. Steuerberater-Tipps für GmbH-Geschäftsführer


Steuerberater-Tipp für Geschäftsührer Nr. 1:

Verschiedentlich werden GmbH-Mäntel mit einem Verlustvortrag angeboten. Dem Käufer wird suggeriert, er brauche bei Erwerb eines Verlustmantels keine Steuern mehr zu zahlen. Solche Verlustmäntel erfüllen in der Regel aber nicht ihren Zweck. § 8 Abs. 4 KStG stellt für die steuerliche Anerkennung eines solchen Verlustvortrages nämlich überaus strenge Kriterien auf, die in aller Regel nicht erfüllt sind.


Steuerberater-Tipp für Geschäftsührer Nr. 2:

Vergleicht man die Steuerbelastung zwischen den Kapitalgesellschaften (AG, GmbH, UG) einerseits und Personengesellschaften wie der OHG, KG andererseits, so ergibt sich derzeit in den meisten Fällen ein Steuervorteil der Rechtsform der KG in der laufenden Besteuerung. Vor allem dann, wenn nach Abzug von Geschäftsführergehalt noch ein hoher Restgewinn verbleibt oder bei niedrigen Gewerbesteuerhebesätzen, ist die Rechtsform der Personengesellschaft der Kapitalgesellschaft bei der laufenden Besteuerung oft überlegen. Bedenken Sie aber auch die Besteuerung beim Unternehmensverkauf. Diese ist bei der GmbH nur auf den ersten Blick günstiger. Eventuell lohnt sich die Umwandlung eines Unternehmens. Hier können Sie bares Geld sparen! Sprechen Sie uns an!


Steuerberater-Tipp für Geschäftsührer Nr. 3:

Vorsicht bei Geschäftsverlagerung auf eine neu gegründete GmbH oder UG. Wird ein bestehender Kundenstamm eines anderen Unternehmens in eine GmbH oder UG eingebracht, dann konstruiert das Finanzamt hieraus häufig einen Aufgabegewinn, der aufgrund seiner Fiktion existenzbedrohende Auswirkungen haben kann. Dies kann durch eine Umwandlung nach dem Umwandlungssteuergesetz vermieden werden. Daher gilt: Geschäftsverlagerungen / Umwandlungen niemals ohne Rücksprache mit einem qualifizierten Steuerberater durchführen.


Steuerberater-Tipp für Geschäftsführer Nr. 4:

Achtung beim Geschäftsführergehalt! Das Geschäftsführergehalt stellt häufig den zentralen Diskussionspunkt in einer Betriebsprüfung dar. Das Finanzamt muss nämlich nur solche Gehälter von Gesellschafter-Geschäftsführern anerkennen, die rechtswirksam vereinbart wurden, dementsprechend durchgeführt wurden und im übrigen dem zwischen Fremden Üblichen entsprechen. Typische Fehler sind z. B. unregelmäßig gezahlte Gehälter, fehlende oder unzureichende vertragliche Vereinbarungen sowie unangemessen erscheinende Reglungen. Häufiges Problem sind auch Verstöße gegen Formvorschriften, insbesondere mangelnde Befreiung von § 181 BGB, dem sog. Insichgeschäft. In solchen Fällen streicht das Finanzamt den Betriebsausgabenabzug, wodurch zusätzliche Gewerbe- und Körperschaftsteuer fällig wird und behandelt die Auszahlung des Gehaltes als sog. "verdeckte Gewinnausschüttung". Das endet dann oft mit ganz erheblichen Steuerbelastungen.


Steuerberater-Tipp für Geschäftsführer Nr. 5:

Risiko Gesellschafterdarlehen! Gibt ein Geschäftsführer "seiner" GmbH ein Darlehen und fällt er später damit aus, weil die Gesellschaft insolvent wird, dann kann das Darlehen nicht steuerlich zum Abzug gebracht werden. Dies kann vermieden werden. Wir sagen Ihnen, wie.


Steuerberater-Tipp für Geschäftsführer Nr. 6:

Noch immer werden oft Sozialversicherungsbeiträge vom Geschäftsführergehalt abgeführt, obwohl der Geschäftsführer in wesentlichem Umfang an der Gesellschaft beteiligt ist oder es sich um eine Familiengesellschaft handelt. Das muss unbedingt vermieden werden. In diesen Fällen fallen auch keine Pflichtbeiträge zur Berufsgenossenschaft an. Bereits gezahlte Sozialversicherungsbeiträge können bis zu 4 Jahre lang rückwirkend zurückverlangt werden. Wir regeln das für Sie.


Steuerberater-Tipp für Geschäftsführer Nr. 7:

Beim Fremd-Geschäftsführer mit Minderheitsbeteiligung kann uU die volle Sozialversicherungsfreiheit erreicht werden, wenn die GmbH in eine AG umgewandelt wird und der frühere Geschäftsführer zum Vorstand bestellt wird.


Steuerberater-Tipp für Geschäftsführer Nr. 8:

Das Zeitwertkonto ist eine interessante Möglichkeit zum Steuersparen. Bei entsprechender Ausgestaltung der Arbeitsverträge kann ein Zeitguthaben angespart werden, welches wie eine Rückstellung steuerschonend wirkt. Wir sagen Ihnen, wie.


Steuerberater-Tipp für Geschäftsführer Nr. 9:

Holding-Privileg nutzen! Viel zu selten machen mittelständische Unternehmen vom Holding-Privileg nach § 8b KStG Gebrauch. Danach sind Beteiligungserträge auf der Ebene der GmbH oder AG so gut wie körperschaftsteuerfrei! Besonders interessant sind Holding Konstruktionen im Ausland.


Steuerberater-Tipp für Geschäftsführer Nr. 10:

Betriebsaufspaltung vermeiden! Immer dann, wenn die GmbH in Räumlichkeiten tätig wird, die der Gesellschafter ihr als Eigentümer zur Verfügung stellt, besteht die Gefahr, dass das Finanzamt eine Betriebsaufspaltung annimmt, wodurch das bisherige Privatvermögen des Gesellschafters zum Betriebsvermögen wird, d.h. z. B. stille Reserven sich bilden, die später aufgelöst werden müssen.

III. Steuerberater-Tipps für Existenzgründer


1. Konkurrenzfähiges Angebot?

Mitunter schätzen Existenzgründer die Absatz-Chancen für ihr Angebot falsch ein. Das sind typische Anfänger-Fehler. Ein erfahrener Unternehmer wird diesen Fehler nicht machen. Hiervon profitieren Franchise-Nehmer, sie können auf eine etablierte Marke und deren Bekanntheitsgrad zurückgreifen, und man kann aus den Erfahrungen anderer Franchise-Nehmer Schlussfolgerungen für sich ziehen. Doch aufgepasst: Etliche Franchise-Verträge stellen sich bei näherem Hinsehen eher als Ausbeutungs- und Knebelverträge dar. Lassen Sie sich beraten!

2. Wettbewerbsverbot

Es ist unbedingt vor Aufnahme einer Tätigkeit rechtlich abzuklären, ob und inwieweit Wettbewerbsverbote entgegenstehen. Auch andere Einschränkungen der Berufstätigkeit z. B. durch die Handwerksordnung, staatliche Erlaubnisvorbehalte oder durch anderweitige Reglementierungen sind zu beachten.

3. Überbrückungsgeld

Wer zuvor arbeitslos war und sich selbstständig macht, hat u. U. Anspruch auf Überbrückungsgeld vom Arbeitsamt. Doch wichtig: Überbrückungsgeld wird nur gezahlt, wenn noch nicht mit der selbstständigen Tätigkeit begonnen wurde. Lassen Sie sich daher rechtzeitig beraten!

4. Krankenversicherung

Der Existenzgründer ist nicht gezwungen, in eine private Krankenversicherung einzutreten. Er kann gesetzlich versichert bleiben. Dies empfiehlt sich zumindest für die Anfangszeit, wo das Einkommen noch gering ist.

5. Staatliche Förderung

Für den Existenzgründer stehen eine Vielzahl von Subventionen bereit. Es gibt Zuschüsse zu Beratungsangeboten, aber auch Eigenkapitalhilfen, ferner Zuschüsse für bestimmte Wirtschaftszweige. Auch die Inanspruchnahme von Beratung wird gefördert. Stets muss Förderung jedoch vor Bestellung beantragt werden!

6. Kleinunternehmer-Grenze bei der Umsatzsteuer

Bis zu einem Umsatz von 17.500 EUR jährlich braucht der Unternehmer keine Umsatzsteuer auf seinen Rechnungen auszuweisen und diese nicht an das Finanzamt abzuführen. Von der Abgabe von Umsatzsteuervoranmeldungen ist er befreit. Er ist freilich auch nicht berechtigt, sich die Vorsteuer für Investitionen vom Finanzamt erstatten zu lassen. Unter Umständen hat der Existenzgründer hierdurch jedoch einen erheblichen Wettbewerbsvorteil, gerade im 1. Jahr. Dieses Wahlrecht sollte ausgeübt werden. Lassen Sie sich beraten!

7. Keine Investitionen vorab tätigen

Investitionen sollten grundsätzlich erst nach der Gewerbeanmeldung bzw. der Eintragung im Handelsregister getätigt werden. Denn nur dann ist dem Unternehmer auch der Vorsteuerabzug für die Investition garantiert. Anderenfalls riskiert der Unternehmer, dass ihm das Finanzamt hinsichtlich der Vorbereitungsarbeiten die Unternehmereigenschaft bestreitet.

8. Gewerbesteuer und Standort

Für die Höhe der Gewerbesteuer ist der Standort entscheidend. So hat beispielsweise Frankfurt am Main gegenwärtig einen Hebesatz von 460%, während im Umland oft nur etwa 1/2 bis 2/3 an Gewerbesteuer anfällt.

9. Rechnungen

Damit Rechnungen steuerlich absetzbar sind und zum Vorsteuerabzug berechtigen, müssen eine Reihe von Bedingungen angegeben sein:

Erleichterungen gelten für Rechnungen unter 150 EUR, hier braucht der Rechnungsempfänger nicht aufgeführt sein, ferner reicht die Angabe des Umsatzsteuersatzes und des Bruttobetrages. Erschwerungen gelten für Bewirtungsrechnungen: Solche Rechnungen müssen dürfen nicht handgeschrieben sein, sondern müssen einer Registrierkasse entstammen.

Doch selbst wenn der Aussteller eine Umsatzsteuer-Identifikationsnummmer angibt, kann der Vorsteuerabzug nur beansprucht werden, wenn der volle Beweis dafür erbracht wird, dass der Rechnungsaussteller zum fraglichen Zeitpunkt als Unternehmer tatsächlich tätig und auch zum Ausstellen von Rechnungen mit Vorsteuerabzug befugt war.

10. Firmen-Name

Fehler beim Firmen-Namen können teuer werden. Jeder, der mit einem Namen in den Markt geht, muss prüfen, ob gegen die Verwendung des Namens wettbewerbsrechtliche Bedenken bestehen, insbesondere ob der Name bereits verwendet wird. Bei Verstoß drohen existenzgefährdende Schadensersatzansprüche! Rechtliche Beratung durch einen Rechtsanwalt ist hier unbedingt erforderlich.


IV. Steuerberater-Tipps für die Betriebsprüfung

Tipp Nr. 1: Die Prüfungsmitteilung muss nicht widerspruchslos hingenommen werden. Ein Einspruch gegen die Anordnung der Prüfung verbessert meist die Verhandlungsmöglichkeiten.

Tipp Nr. 2: Ein Einspruch alleine genügt aber nicht; wenn nicht zugleich Aussetzung der Vollziehung beantragt wird.

Tipp Nr. 3: Alte Fehler mit korrigieren lassen: Der Betriebsprüfer ist gesetzlich verpflichtet, den Sachverhalt umfassend zu prüfen. Er ist insbesondere auch verpflichtet, Umstände zu Gunsten desA Steuerpflichtigen zu ermitteln, die zu einer niedrigeren Steuer führen.

Tipp Nr. 4: Prüfungsort steuern: Zwar sind die Prüfer gehalten, die Prüfung grundsätzlich in den Räumen des Steuerpflichtigen durchzuführen; es sollte aber in jedem Fall beantragt werden, dass die Prüfung beim Berater stattfindet. So werden viele Informationsquellen ausgeblendet. Zumindest sollte der direkte Kontakt zwischen Prüfer und Angestellten unterbunden werden, indem eine Auskunftsperson benannt wird.

Tipp Nr. 5: Der Steuerpflichtige muss dem Prüfer einen Schreibtisch, Telefon und ggf. auch einen Fotokopierer zur Verfügung stellen. Er braucht dem Prüfer aber nicht freie Hand zu lassen. Es ist zulässig, dass von allen ausgehändigten Unterlagen Doppel gefertigt werden oder dass dem Prüfer Unterlagen erst nach Anforderung ausgehändigt werden.


Tipp Nr. 6: Vertretung organisieren: Während der Betriebsprüfung sollten Sie sich in jedem Fall sachkundig - am Besten durch einen Steuerberater - vertreten lassen. Das hält die Emotionen auf beiden Seiten niedrig.


Tipp Nr.7: Schlussbesprechung nutzen: Die Schlussbesprechung bietet de facto letztmalig die Möglichkeit einer gütlichen Streitbeilegung. Nutzen Sie diese Chance! Hierbei können qualifizierte Berater zumeist deutlich bessere Ergebnisse erreichen als der - zumeist auch befangene - Steuerpflichtige.

Tipp Nr. 8: Größenklassen beachten: Wie oft ein Unternehmen statistisch geprüft wird, hängt u.a. mit der finanzamtsinternen Einordnung in Betriebsprüfungs-Größenklassen zusammen. Nach Umsatz- und Gewinngrenzen gibt es Klein-, Mittel- und Großbetriebe. Großbetriebe werden im Durchschnitt etwa alle 4 Jahre, Mittelbetriebe alle 10-15 Jahre und Kleinbetriebe nur alle 25-40 Jahre geprüft.

Tipp Nr. 9: Branchenvergleich: Das Finanzamt kennt aus Betriebsvergleichen die statistischen Zahlen der Branche zu Wareneinsatz, Umsatzrendite etc. Hier lohnt sich häufig ein Blick, zumal die Zahlen auch wichtige Indikatoren für die strategische Ausrichtung liefern.

Tipp Nr. 10: Ordnungsgemäße Buchführung sicher stellen: Ist die Buchführung formell fehlerhaft, dann hat das Finanzamt hinsichtlich einer Schätzung ein weites Ermessen. Sind jedoch keine formellen Fehler festzustellen, dann hat das Finanzamt die schlechteren Karten und muss dem Steuerpflichtigen nachweisen, dass seine Zahlen nicht zutreffen können.


V. Steuerberater-Tipps für Immobilienunternehmer


Tipp Nr. 1: Verkaufsabsicht ist steuerschädlich!

Viele Finanzämter erkennen Werbungskosten nicht mehr an, wenn der Eigentümer einer zu vermietenden Immobilie zu erkennen gegeben hat, dass er statt zu vermieten ggf. auch verkaufen würde. Deshalb: Vermietungsabsicht stets für das Finanzamt sorgfältig dokumentieren!

 

Tipp Nr. 2: Kosten absetzen:

Wer als Vermieter ein Arbeitszimmer unterhält, um seine Immobilien zu verwalten, kann die Kosten des Arbeitszimmers u. U. in vollem Umfang steuerlich zum Abzug bringen (einschließlich Nebenkosten u. Renovierung, falls erforderlich). Die Reisekosten zur Immobilie - z. B. um nach dem Rechten zu sehen - lassen sich steuermindernd absetzen. Befindet sich die Immobilie nicht am Wohnort, dann lassen sich auf diese Weise auch Übernachtungspauschalen und Verpflegungsmehraufwendungen absetzen.

 

Tipp Nr. 3: 400 Euro-Job

Wer einen Familienangehörigen wie z.B. den Lebensgefährten mit der Hausverwaltung beauftragt, kann die hierfür entstehenden Kosten im Rahmen des Fremdvergleiches natürlich steuerlich absetzen. Insbesondere ein 400 EUR Job kann sich hier anbieten. Wichtig nur: Unter Angehörigen müssen sowohl Vertrag als auch Gestaltung dem Fremdvergleich entsprechen.

 

Tipp Nr. 4: Gewerblicher Grundstückshandel

Wer mehr als 3 Objekte innerhalb von 5 Jahren an- und verkauft, wird vom Finanzamt als gewerblicher Grundstückshändler angesehen - mit einschneidenden Folgen. Vor allem beim Immobiliengesellschaften kann ein gewerbliche Grundstückshandel das gesamte Vermögen der Gesellschaft steuerlich zum Betriebsvermögen machen. Dies sollte unbedingt von vornherein vermieden werden. Wer von vornherein weiß, dass er die 3-Objekte Grenze überschreitet, fährt besser mit der Rechtsform der GmbH oder UG(haftungsbeschränkt).


Tipp Nr. 5: Vermieten an Angehörige:

Die Vermietung an Angehörige muss vom Finanzamt anerkannt werden, wenn sie dem Fremdvergleich entspricht und der Mietpreis mindestens 75% der ortsüblichen Miete ausmacht. Unter Angehörigen sind auch über Kreuz Vermietungen steuerlich anerkannt, wenn und soweit ein sachlicher Grund hierfür besteht. Insbesondere wenn die Wohnungsgrößen unterschiedlich sind und vielleicht auch in unterschiedlichen Orten liegen, wird sich dies dem Finanamt gegenüber darstellen lassen. Von einer über Kreuz vermietung spricht man, wenn z.B. zwei Brüder jeweils ein Haus kaufen, es aber nicht selbst bewohnen, sondern es dem anderen Bruder vermieten. Die Über-Kreuz Vermietung kommt idR zu deutlich günstigeren steuerlichen Ergebnissen.


Tipp Nr. 6: 10-Jahres-Grenze beachten

Eine häufig unerkannte Steuerfalle stellt die 10-Jahres-Grenze für private Veräußerungsgeschäfte dar. Es sollte stets darauf geachtet werden, dass die 10-Jahres-Frist eingehalten ist. Die 10-Jahres-Grenze sollte auch dann beachtet werden, wenn scheinbar ohne Gewinn veräußert wird. Denn bei Veräußerungen binnen der 10-Jahres-Frist werden zum Verkaufspreis die bislang geltend gemachten Abschreibungen hinzugerechnet. Das kann leicht zu bösen steuerlichen Überraschungen führen, insbesondere bei Denkmalschutzobjekten

 

Tipp Nr. 7: Renovierungskosten in vollem Umfang absetzen.

Renovierungskosten, die erst 3 Jahre nach dem Hauskauf anfallen und die mit einer Vermietung zusammenhängen, können evtl. auch dann in vollem Umfang sofort steuerlich abgesetzt werden, wenn sie 15% der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. Ziehen Sie einen Berater hinzu, wenn das Finanzamt diese Renovierungskosten als nachträgliche Anschaffungskosten behandeln will. Profis sichern sich natürlich vor der Investition entsprechend ab.

 

Tipp Nr. 8: Abfluss von Kosten steuern.

Die zeitliche Zuordnung von Kosten kann - in Grenzen - über das Zuflussprinzip des § 11 EStG gesteuert werden: So sind z. B. Anzahlungen oder Abschlusszahlungen im Jahr der Zahlung zu erfassen und nicht etwa in demjenigen Jahr, in dem die damit zusammenhängende Leistung ausgeführt wurde.

 

Tipp Nr. 9: Abgeschriebene Objekte evtl. versilbern

Wenn eine Immobilie komplett abgeschrieben ist und darüberhinaus vielleicht auch noch schuldenfrei ist, sollte man über einen Verkauf nachdenken. Ansonsten muss jeder Cent an Überschuss mit dem Finanzamt geteilt werden. Übrigens: Die Veräußerung kann auch an den Ehepartner geschehen, dies ist sogar grunderwerbsteuerfrei. Wir rechnen Ihnen gerne vor, welche steuerlichen Vorteile das bringt.

 

Tipp Nr. 10: Denkmalschutz nutzen

Ein Denkmalschutzobjekt kann gegenüber einer herkömmlichen Immobilie mächtig Steuern sparen, selbst wenn man sie selbst nutzt. Es sind 100% der Sanierungskosten verteilt über 12 Jahre vollständig absetzbar. Es muss aber unbedingt darauf geachtet werden, dass die Sanierungskosten zeitlich erst nach Anschaffung entstehen.  


Wer die Spielregeln beherrscht,

siegt auch gegen das Finanzamt.

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